浅析房地产项目管理的问题及应对措施_亚博app下载安装

本文摘要:总结:本文将结合笔者的实践经验,分析目前我国房地产开发项目管理中不存在的问题,并在此基础上探索相应的对策,希望能有助于提高房地产项目的管理水平。

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总结:本文将结合笔者的实践经验,分析目前我国房地产开发项目管理中不存在的问题,并在此基础上探索相应的对策,希望能有助于提高房地产项目的管理水平。关键词:房地产项目;项目管理;房地产开发项目是一个简单的系统工程。因为房地产具有很强的地域性,即使在同一个区域,项目定位和功能的不同也不会造成项目的内容差距太大。

因此,房地产项目的管理应该是全方位的,拒绝项目经理对明确的项目进行战略研究,研究准确、科学、现实、可持续的项目管理目标计划,以确保房地产开发的各个环节都需要顺利进行。但现阶段我国大部分房地产开发项目的管理水平还有待提高,很多房地产开发项目不存在逾期交房、空置率低、质量差等问题。因此,要适当加强房地产项目管理的研究和实践,确保房地产项目能够合理有效地利用各种资源,具有可持续发展的潜力。

1房地产开发项目管理中存在的问题1.1忽视市场调研为了节约成本,一些房地产开发商在项目决策前一般会做非常简单的项目前期市场调研,甚至有些开发商需要省略市场调研环节,不做设计调研,导致产品根据周边项目的户型和建筑类型严重同质化。这样不会轻易导致市场定位不准,项目销售顺畅,付款缓慢,效益低劣。造成这种现象的原因有:(1)市场定位的主体经常出现偏差。

市场定位的主体很广,涉及个体业主、研究机构、高校、咨询企业、房地产企业等等。由于各科素质不同,市场定位工作针对性强,偏高,无法针对具体对象进行科学调查、数据收集和分析。(2)创新能力严重不足。

第一,在推出市场定位时,过于特别注重个性化,打乱了区域和地块条件,没有考虑到区域内居民的生活习惯和房地产市场的物业特点。二是盲目模仿其他房地产项目,无论是建筑布局、竖向布局、景观布局还是营销思路和策略,都是照搬其他房地产,使得项目缺乏创意和市场号召力。1.2忽视项目设计阶段的成本控制,我国部分房地产开发商仍然没有轻施工、重设计的概念,而是更注重项目施工阶段的投资控制,往往不投入大量的人力物力来估算或审核建筑安装工程成本,而忽视了项目设计阶段的成本控制,往往导致建设期投资过大的现象。

按照一般惯例,本质上建设监理部门应该是投资控制部门,此时图纸已经定稿,投资控制措施不能在图纸的基础上控制成本。所以在项目建设过程中,我们经常会发现这种现象:要么是因为项目投资远大于预期,资金周转困难,不得不复工;要么是建筑质量和强度不够,要么是运营过程中发现与设计拒收不一致,需要进行设计变更。

1.3工程分包比较严重。在工程建设和竣工的最后阶段,业主、分包工程的分包商和工程总承包商之间的对立大大加剧。分包是工程项目中常见的问题之一。分包不符合国家法律法规,多次分包的项目完全没有问题。

转包是违法的,必须禁止。这里主要说一下分包可能给开发商项目管理带来的困难。

但是分包商虽然不同,但在某种程度上他们之间并没有一定的联系,所以在某种程度上涉及到各方的利益。如果不第一时间开始管理和谈判,不容易激化对抗。

根据作者的实践经验,分包商在施工过程中相互扯皮的情况并不少见,往往会被迫暂停施工。开发商被迫在中间和解。一般来说,当事人之间的争吵是通过交钱来解决的。

而且在项目即将竣工验收阶段,各种现象越来越严重。由于开业企业和居民签订了交付合同,他们面临着债权人被追究责任的风险。但一般情况下,施工单位在这个阶段是不会浑水摸鱼的,不履行逃生合同的细节就会引发争吵。

此时开发商,面对或符合建设单位的拒绝,增加了项目模块工程,或延期交房,并以双倍自由选择违约金补偿住户。无论如何,当问题经常出现的时候,开发商的利益就受损了。

2房地产项目管理应对措施分析2.1加强房地产开发项目的市场调研工作。房地产进入营销时代,开发商要在浩瀚的商海中脱颖而出。第一,开发商要做三件事:第一,做好市场调研。

在分析判断全国和区域房地产市场的基础上,结合区域特点,正确分析、预测和区分项目区域和房地产市场,对消费群体、消费市场需求、消费能力和类似物业供应条件进行适当的定性和定量分析,对项目环境进行适当的评价,制定合理的房地产项目R&D策略。总之,开发商首先要在调查的基础上做好定位,房子是回高端还是终端定位,消费者是普通工薪阶层还是高级白领。二是项目可行性研究。这包括经济可行性研究和技术可行性研究。

产品定位完成后,要研究经济可行性,分析投资回报。三是解决房地产产品差异化问题。

参照几个或正在开发的楼盘的品质、档次、户型、标准等因素,根据对房地产市场发展趋势的识别,确定项目的本质特征,尊重产品创意工作,增强项目的市场吸引力。2.2倡导设计阶段的成本控制是工程建设的灵魂,它不仅是处理技术与经济关系的关键环节,也是控制工程投资的关键阶段。

因此,在方案确认过程中,可以利用价值工程的方法,对项目的成本和功能进行综合比较,让设计人员在一定程度上对建筑的外观和功能动脑子,也可以在如何降低项目成本上多下功夫。第一,改变建造和重新设计的观念。其次,实施工程造价与设计方案相结合的设计招标和设计费计算方法,将设计人员的业绩与设计方案的经济性联系起来,提升设计人员成本控制的自觉性和主动性。

第三,必须以规划设计为重点,控制项目投资,投入大量精力进行项目规划设计,进行设计方案的比较和改进。最后,加强与相关部门的沟通和协商,优化各项设施系统方案,确保房地产项目的经济效益。

2.3倡导项目最后阶段的项目管理首先,开发人员可以通过理顺项目与项目参与者之间的模块关系来降低项目最后阶段的难度。其次,业主不应采用统一规划、具体方法的方法,分阶段、分批开始招标。同时,在工程招标文件和工程施工合同中,应组织施工总承包单位能够完成的工程内容
严禁工程分包,必须对分包单位的资质进行审查。

如果发现分包,必须及时取消。最后,应严格规定各分包商的责任和义务,并建立质量问题和工期问题的纠正机制,明确规定谁负责管理,谁延误工期应承担责任。

以尽可能避免项目模块工程的利益纠纷。参考文献[1]李亮生。

综合分析现阶段房地产项目管理中不存在的问题[J]。民营科技,2009(6)。[2]李彤。

房地产项目管理的有效控制研究[J]。硅谷,2011(2)。[3]薛春义。

立足新形势,中国房地产项目管理不存在问题思考[.。

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